SCPI ou immobilier locatif : quelle est la meilleure stratégie d'investissement immobilier en 2026 ?

Lorsqu'on souhaite investir dans l'immobilier, une question revient systématiquement : faut-il acheter un bien en direct ou investir en SCPI ?

D'un côté, l'immobilier locatif permet d'utiliser l'effet de levier du crédit immobilier, de sélectionner ses actifs et de construire un patrimoine tangible. De l'autre, les SCPI offrent une diversification immédiate, une gestion déléguée et des revenus passifs sans les contraintes de la gestion locative.

Dans cet épisode d'Out of the Box, Emeline Siron reçoit Jean-François Chaury, Directeur Général d'Advenis REIM, pour comparer en détail les avantages et les inconvénients des SCPI et de l'immobilier locatif.

Au cours de cet échange, nous abordons :

• Les avantages des SCPI pour les investisseurs débutants

• Les limites de l'immobilier locatif traditionnel

• La diversification immobilière grâce aux SCPI

• Les revenus passifs et le rendement immobilier

• Les SCPI européennes et leur fiscalité

• L'effet de levier du crédit immobilier

• Les risques liés à la vacance locative et aux impayés

• Les frais des SCPI

• Les différences de gestion entre SCPI et investissement locatif

• Les stratégies de constitution de patrimoine en 2026

Que vous soyez investisseur débutant ou expérimenté, cet épisode vous permettra de comprendre quelle solution est la plus adaptée à votre situation, à votre fiscalité et à vos objectifs patrimoniaux.

🎙️ Invité : Jean-François Chaury
Directeur Général d'Advenis REIM

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🏠 LMNP OU SCI À L'IS : COMMENT CHOISIR LA MEILLEURE STRUCTURE POUR INVESTIR ?

LMNP ou SCI à l'IS ? Derrière cette question se cache souvent plusieurs milliers d'euros d'écart en fiscalité.

Pourtant, de nombreux investisseurs choisissent leur structure juridique sans réellement comprendre les conséquences à long terme sur leurs revenus locatifs, leur patrimoine ou encore la revente de leurs biens.

Dans cet épisode d'Out of the Box, Emeline Siron reçoit Maître Mathieu Giordano, avocat fiscaliste, pour décrypter les avantages, les limites et les pièges du LMNP et de la SCI à l'IS.

Faut-il investir en nom propre ou en société ? Comment fonctionne l'amortissement ? Pourquoi le LMNP est-il souvent recommandé aux investisseurs qui démarrent ? Dans quels cas la SCI à l'IS devient-elle pertinente ? Quels sont les impacts fiscaux à la revente ?

Au cours de cet échange, nous abordons les mécanismes de l'amortissement, les différences entre location meublée et société à l'impôt sur les sociétés, la constitution d'un patrimoine immobilier, les stratégies de développement à long terme ainsi que les erreurs les plus fréquentes observées chez les investisseurs.

Vous découvrirez également pourquoi il n'existe pas de réponse universelle et comment adapter votre choix à votre situation personnelle, vos objectifs patrimoniaux et votre horizon d'investissement.

🎁 Es-tu prête à investir en immobilier ? LMNP, SCI à l'IS, colocation, immeuble de rapport, location meublée... chaque stratégie immobilière correspond à un profil différent. Découvre gratuitement ton score de préparation et les stratégies les plus adaptées à ta situation.

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#LMNP #SCI #InvestissementImmobilier #Patrimoine #ImmobilierLocatif

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Quand on commence à investir en bourse, une question revient systématiquement : faut-il acheter des actions individuelles ou privilégier les ETF ?

Dans cet épisode d'Out of the Box, nous recevons Grégory Guilmin, docteur en finance, investisseur et spécialiste du marché financier.

Ensemble, nous revenons sur son parcours, ses erreurs, ses pertes en bourse et les leçons qu'il a tirées après plus de dix ans d'investissement.

L'objectif de cet épisode est simple : comprendre quelle stratégie d'investissement fonctionne réellement sur le long terme.

Faut-il faire du stock picking et sélectionner soi-même ses actions ? Est-il préférable de construire un portefeuille composé d'ETF diversifiés ? Peut-on battre le marché boursier ? Pourquoi tant d'investisseurs particuliers perdent de l'argent malgré des années d'expérience ?

Au cours de cette conversation, nous abordons les fondamentaux de l'investissement en bourse, les mécanismes du marché financier, les erreurs les plus fréquentes des investisseurs ainsi que les stratégies utilisées par les professionnels de la finance.

Nous parlons également de gestion de portefeuille, de diversification, de dividendes, de fonds d'investissement, d'économie et de psychologie de l'investisseur.

Au programme :

✔️ ETF ou actions : quelles différences ?
✔️ Peut-on réellement battre le marché boursier ?
✔️ Pourquoi le stock picking échoue souvent
✔️ Comment construire un portefeuille solide
✔️ Les erreurs qui coûtent le plus cher aux investisseurs
✔️ Faut-il faire du trading ou investir sur le long terme ?
✔️ Comment investir en bourse lorsqu'on débute
✔️ Les ETF les plus connus : S&P 500, MSCI World, MSCI Emerging Markets
✔️ Le rôle des dividendes dans la création de patrimoine
✔️ Les enseignements tirés de plus de dix ans d'investissement

L'un des passages les plus marquants de cet épisode est sans doute le récit des premières années de Grégory. Malgré un master en finance puis une thèse de doctorat, il a perdu une partie importante de son capital en voulant sélectionner lui-même les meilleures actions. Une expérience qui l'a amené à revoir complètement sa stratégie d'investissement.

Cet épisode est destiné à toutes les personnes qui souhaitent investir en bourse de manière plus intelligente, comprendre le fonctionnement des ETF, améliorer leur gestion de portefeuille et éviter les erreurs classiques du marché financier.

🎁 Quel investisseur es-tu ? ETF, actions, immobilier, SCPI, entrepreneuriat... chaque investisseur a un profil différent et une stratégie qui lui correspond. Découvre gratuitement ton profil d'investisseur et les stratégies les plus adaptées à tes objectifs financiers.

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Dans ce nouvel épisode d’Out of the Box, on parle d’investissement hôtelier, de rentabilité, d’immobilier et de business hôtelier avec Maxime Vitou, expert du secteur et fondateur d’Altitude Hospitality. Acheter un hôtel fait rêver beaucoup d’investisseurs, mais combien ça rapporte réellement ? Est-ce qu’un hôtel rentable peut vraiment générer plusieurs centaines de milliers d’euros par an ? Et surtout, quelle est la réalité derrière ce type d’investissement ?

Dans cet échange, on décrypte le fonctionnement réel de l’investissement hôtelier. Prix d’achat, gestion, rentabilité, stratégie, travaux, financement, exploitation, luxe, Airbnb, boutique hôtel, expérience client…

Contrairement à un investissement immobilier classique, un hôtel ne se valorise pas uniquement grâce à ses mètres carrés. Sa valeur dépend aussi de son chiffre d’affaires, de son taux d’occupation, de son positionnement, de sa réputation et de sa gestion opérationnelle. C’est ce qui rend l’investissement hôtelier aussi particulier et potentiellement extrêmement rentable… mais aussi beaucoup plus exigeant.

Dans l’épisode, Maxime Vitou explique également les différences entre Airbnb et l’hôtellerie traditionnelle, les nouvelles réglementations, les coûts cachés, les erreurs fréquentes des investisseurs, mais aussi les opportunités qui existent encore aujourd’hui dans l’hôtellerie. On parle aussi de patrimoine, de revenus, d’actifs, de placement, de fiscalité, de stratégie d’investissement et de création de valeur dans l’immobilier.

L’investissement hôtelier est souvent vu comme inaccessible. Pourtant, certaines stratégies permettent encore aujourd’hui de se positionner intelligemment sur ce marché. Mais derrière les chiffres impressionnants et les revenus affichés, il y a surtout énormément de travail, de gestion et d’expérience.

Pour contacter Maxime Vitou ou en savoir plus sur ses activités dans l'hôtellerie et le conseil hôtelier, vous pouvez le joindre à l'adresse maxime@altitudehospitality.fr ou consulter son site : https://altitudehospitality.fr/. N'hésitez pas à le contacter si vous souhaitez échanger sur l'investissement hôtelier, la gestion d'établissements ou les opportunités du secteur.

Si tu écoutes ce podcast, c’est que l’investissement t’intéresse déjà. Et de mon côté, j’ai créé tout un écosystème pour t’aider à passer à l’action concrètement.

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Pour rejoindre la formation ou s’inscrire à la liste d’attente de l’application :
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Dans ce nouvel épisode d’Out of the Box, Emeline Siron partage une analyse concrète de plusieurs villes françaises où investir en colocation/immobilier en 2026 peut encore avoir du sens. Prix au mètre carré, nombre d’étudiants, tension locative, transports, potentiel de plus-value, profils des locataires, rendement brut, développement économique des secteurs… l’objectif est de comprendre ce qui fait réellement la rentabilité d’une ville et pourquoi certaines zones restent aujourd’hui sous-estimées par les investisseurs immobiliers.

Contrairement aux villes dont tout le monde parle déjà comme Paris, Lyon ou Bordeaux, cet épisode s’intéresse aussi à des marchés plus accessibles, avec parfois moins de concurrence mais une vraie demande locative. L’idée n’est pas seulement de chercher “la ville à la mode”, mais de comprendre comment analyser un marché immobilier avec une logique d’investisseur.

Dans cet épisode, Emeline partage également son retour d’expérience personnel sur la colocation après plusieurs années d’investissement immobilier et plusieurs dizaines de locataires gérés. Elle explique pourquoi certaines villes permettent encore aujourd’hui de générer du cash-flow, pourquoi les villes secondaires peuvent parfois devenir plus intéressantes que certaines grandes métropoles, et surtout comment éviter les erreurs classiques des investisseurs débutants qui se focalisent uniquement sur le prix au mètre carré ou sur le rendement affiché.

On parle aussi de colocation étudiante, de jeunes actifs, d’immobilier locatif, de stratégie patrimoniale, de tension locative, du Grand Paris, de marchés sous-cotés, de loyers, rendement, colocataire, patrimoine et des critères à regarder avant de se positionner sur un secteur.

🗺️ Tu cherches une ville rentable pour investir ? Découvre gratuitement la carte des villes qui s'autofinancent et identifie les secteurs offrant encore du potentiel en immobilier locatif.

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Si t’écoutes ce podcast, c’est que l’investissement te parle. Et de mon côté, j’ai créé tout un écosystème pour t’aider à passer à l’action. 🚀 Découvre la Méthode Emeline Siron Investissement, fiscalité, immobilier, patrimoine et indépendance financière : découvre les formations, outils et ressources créés par Emeline Siron pour construire une stratégie patrimoniale cohérente sur le long terme. 👉 https://emeline-siron.fr

🎙️ Out of the Box - 30 minutes. Une question. Des réponses claires.

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Investir 10 000 €… pour obtenir 12 300 € de réduction d’impôt quelques mois plus tard ?

C’est le principe du Girardin industriel, un dispositif de défiscalisation encore méconnu du grand public mais largement utilisé par certains contribuables fortement imposés pour réduire légalement leur impôt sur le revenu.

Dans ce nouvel épisode d’Out of the Box, Emeline Siron reçoit Alexandre Coutino, conseiller en gestion de patrimoine, pour décrypter concrètement le fonctionnement du Girardin industriel :

→ comment fonctionne cette niche fiscale ?
→ pourquoi parle-t-on d’investissement “à fonds perdus” ?
→ comment est calculée la réduction d’impôt ?
→ pourquoi certains montages affichent jusqu’à 23 % de rendement ?
→ quels sont les risques ?
→ et comment fonctionne la garantie fiscale ?

Le Girardin industriel est un mécanisme voté en loi de finances qui permet de soutenir économiquement les DOM-TOM via le financement de matériel agricole, industriel ou touristique.

Concrètement, l’investisseur apporte des fonds qui servent à financer des projets dans les territoires d’outre-mer :

→ agriculture
→ canne à sucre
→ champs d’ananas
→ équipements industriels
→ tourisme
→ matériel professionnel

En échange, l’État accorde une réduction fiscale supérieure au montant investi.

Dans cet épisode, Alexandre Coutino détaille un exemple concret :
un contribuable investissant 10 000 € en début d’année peut obtenir environ 12 300 € de réduction d’impôt grâce au Girardin industriel.

Mais attention :
le Girardin industriel n’est pas un placement “magique”.

On parle aussi :
→ des risques fiscaux
→ du prélèvement à la source
→ de la garantie fiscale
→ des contrôles réalisés sur les opérations
→ du rôle des CGP
→ des stratégies d’optimisation fiscale
→ du fonctionnement des monteurs Girardin
→ du choix des partenaires
→ et des erreurs à éviter avant d’investir

Au programme :
→ Qu’est-ce que le Girardin industriel ?
→ Pourquoi le capital est considéré comme “perdu”
→ Comment fonctionne la réduction d’impôt
→ Pourquoi le rendement baisse au fil de l’année
→ À partir de combien d’impôts cela devient intéressant
→ Pourquoi ce dispositif reste peu connu du grand public
→ Comment analyser les risques avant d’investir
→ Comment fonctionne la garantie fiscale
→ Pourquoi le timing est important dans le Girardin industriel

Dans cet épisode, on parle de fiscalité, patrimoine, gestion de patrimoine, investissement rentable, impôts, niche fiscale, stratégie patrimoniale, investissement DOM-TOM, optimisation fiscale et réduction d’impôt.

🎁 Quel investisseur es-tu ? Girardin, immobilier, PER, bourse, fiscalité... chaque investisseur a un profil et une stratégie qui lui correspondent. Découvre gratuitement ton profil d'investisseur et les stratégies les plus adaptées à tes objectifs patrimoniaux 👉 https://emeline-siron.fr/test-investisseur

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🎙️ Out of the Box - 30 minutes. Une question. Des réponses claires.

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#Girardinindustriel #défiscalisation #réduction d’impôt #fiscalité #optimisationfiscale #investissement #patrimoine #impôt

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Investir dans l’immobilier sans gérer de locataires ni faire de travaux : c’est la promesse des SCPI.

Mais concrètement :

qu’achète-t-on réellement ?

Quels sont les risques ?

Et pourquoi certaines SCPI affichent aujourd’hui des rendements plus élevés que d’autres ?

Dans ce nouvel épisode d’Out of the Box, Emeline Siron reçoit Jean-François Chaury, directeur général d’Advenis REIM, pour décrypter simplement le fonctionnement des SCPI.

On parle :

→ rendement et risque

→ diversification

→ liquidité

→ rôle des taux d’intérêt

→ SCPI françaises vs européennes

→ exemple concret d’un investissement de 20 000 €

Cet épisode est réalisé dans le cadre d’une communication à caractère publicitaire avec Eden Investissement.

Avec mon code sponsor EMELINE100, tu pourras bénéficier de deux parts de la SCPI Eden d’une valeur totale de 100 € si tu investis un minimum de 3 000€ ! Tu devras préalablement souscrire à deux parts supplémentaires de la SCPI Eden et en acquitter le prix lors de ta souscription ; la somme de 100 € te sera ensuite remboursée sous forme de virement bancaire sur ton compte courant.

Chez Eden Investissement, l’investissement en SCPI est accessible à partir de 1 000 € et sans frais d’entrée.

Communication à caractère publicitaire.

On ne le répétera jamais assez : investir comporte des risques. Perte en capital, revenus non garantis, et évolutions possibles des marchés immobiliers ou de la fiscalité. La revente des parts d’une SCPI peut prendre du temps et n’est pas garantie, c’est important d’avoir ces éléments à l’esprit avant de vous lancer.

La fiscalité des revenus éventuels dépend de votre situation personnelle et des conditions fiscales internationales en vigueur au 1er janvier 2025.

Division du dividende versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de souscription au 1er janvier de l’année N. Taux calculé pour une part en pleine jouissance et en pleine propriété du 1er janvier au 31 décembre. La SCPI Eden vise un TRI cible sur 10 ans de 7,44% avec un taux de distribution cible sur 10 ans de 6,5%. Ces objectifs ne constituent ni un engagement ni une garantie de rendement.

Le TRI : Exprime le taux de rentabilité interne (TRI) cible sur une période de 10 ans (inclus les dividendes perçus, l’évolution potentielle de la valeur des parts, le réinvestissement des loyers si applicable). C’est un objectif de performance qui n’est pas garanti et dépend des conditions de marché.

D’autres frais s’appliquent, notamment des frais de gestion, des frais d’acquisition ou de cession et des frais de retrait en cas de retrait des parts détenues depuis moins de 5 ans révolus.

Eden, une marque d’Advenis Wealth Management - 12 rue Médéric 75017 Paris - SAS au capital de 325 230 € - RCS Paris 431 974 963 - TVA Intracommunautaire FR51431974963 • Immatriculée à l’Orias (www.orias.fr - n° 07003610) en qualité de Courtier en assurance, Mandataire en opérations de banque, Conseiller en investissements financiers • Adhérente de la CNCGP, association agréée par l’ACPR et l’AMF • Carte de transaction sur immeubles et fonds de commerce n° CPI 7501 2016 000 014 284 délivrée par la CCI de Paris. Non détention de fonds - Garantie Financière et assurance RCP souscrites auprès de MMA IARD - 160 rue Henri Champion - 72030 Le Mans cedex 09.

SCPI EDEN, gérée par la société de gestion Advenis REIM - 52 rue de Bassano - 75008 Paris. RCS Paris n° 934 638 081 Visa SCPI n° 24-28 en date du 26 novembre 2024. Dépositaire : CACEIS Bank 89-91 rue Gabriel Péri - 92120 Montrouge. Code ISIN : FR001400SCN0.

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Défiscalisation : payer 0 € d’impôts légalement, est-ce vraiment possible ?

Dans cet épisode d’Out of the Box, on parle de défiscalisation et de tout ce que cela implique vraiment. La promesse de payer 0 € d’impôts légalement est partout : sur les réseaux, en immobilier, dans des stratégies d’investissement ou des placements présentés comme miracles. Mais la défiscalisation est-elle réellement une solution universelle ? Ou est-ce simplement une mauvaise compréhension de la fiscalité et de l’impôt sur le revenu ?

Pour répondre à ces questions, Emeline Siron reçoit Maître Mathieu Giordano, avocat fiscaliste, afin d’expliquer concrètement comment fonctionne la défiscalisation en France. L’objectif n’est pas de vendre une solution miracle, mais de comprendre les mécanismes réels de l’impôt sur le revenu, du revenu global, du taux marginal d’imposition (TMI) et des différents leviers qui permettent de payer moins d’impôts légalement.

Dans cet épisode, on décrypte les principales stratégies de défiscalisation :

• le déficit foncier en immobilier et son impact sur les revenus ;

• le PER (plan d’épargne retraite) pour optimiser son épargne ;

• les dons et leur effet direct sur la réduction d’impôt ;

• les frais réels et les arbitrages possibles ;

• les niches fiscales et les dispositifs souvent mal compris.

On aborde aussi des sujets essentiels comme la structuration des revenus, l’équilibre entre salaire et dividendes, les stratégies d’investissement, ainsi que les erreurs fréquentes quand on cherche à faire de la défiscalisation sans vision globale.

La réalité, c’est que la défiscalisation ne consiste pas à supprimer totalement ses impôts, mais à optimiser intelligemment sa situation en fonction de son patrimoine, de son budget et de ses objectifs à long terme. Chercher à payer 0 € d’impôts légalement peut parfois être contre-productif si cela ne s’inscrit pas dans une stratégie cohérente.

Cet épisode vous donne les clés pour comprendre comment utiliser la défiscalisation de manière pertinente, éviter les pièges, et construire une stratégie adaptée à votre profil, que ce soit en immobilier, en épargne ou en gestion de portefeuille.

Un échange clair, concret et accessible pour mieux comprendre la fiscalité, améliorer ses décisions financières et avancer vers une meilleure gestion de son argent et de son indépendance financière.

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