Ils organisaient des enterrements de vie de garçon à Budapest. Netflix les a contactés. Puis le Covid a tout arrêté.

Alexandre Martucci et Aurélien Boudier auraient pu s’arrêter là. Ils ont revendu tous leurs biens à l’étranger (x3 sur chaque), pivoté à 100% sur les villas de groupe haut de gamme en France, et construit So Villas : plus de 50 villas, 95% de réservations en direct, sans Airbnb ni Booking.

Dans cet épisode, Alexandre détaille toute la méthode. Comment financer un premier bien à l’étranger sans être résident fiscal.

Pourquoi un gîte rural fait ~34 000 €/an quand une villa So Villas fait ~150 000 €.

Les matériaux qui résistent à 30 personnes en soirée.

Le passage de 4 à 44 villas en fonds propres puis à la franchise.

Et le clash public avec Airbnb (2M de vues).

Retrouvez So Villas → so.villas

hemea Talk, le podcast qui décrypte l’immobilier sans filtre. Un épisode par mois avec ceux qui façonnent le marché.

Produit par hemea. Animé par Matthieu Burin.

À 19 ans, il quitte l'immobilier institutionnel pour devenir directeur au sein d'un réseau qui allait passer de 1 000 à plus de 15 000 mandataires. Polytech Paris, ESSEC, six ans au directoire d'IAD : Florent Couty a ensuite fondé Scalance et conseillé une trentaine de réseaux qui font vivre des indépendants sur un modèle centralisé.Face à Matthieu BURIN(hemea), il démonte le mécanisme du MLM appliqué à l'immobilier et aux travaux : pourquoi ce n'est pas du Ponzi, pourquoi le marché de la rénovation n'est intermédié qu'à 7 à 8% quand l'immobilier l'est à 70%, et pourquoi l'exclusivité territoriale d'une franchise classique ne protège en réalité presque rien.Au programme :Pourquoi IAD a atteint 10 000 mandataires sans dépenser un euro en marketingLa différence légale entre marketing de réseau et système de PonziPourquoi une exclusivité de territoire en franchise ne protège que 3 à 4% du marché70 milliards d'euros : la taille du marché des travaux, intermédié à seulement 7 à 8%Comment un fonds de commerce MLM se valorise, entre 2 et 3 fois le chiffre d'affaires récurrent18 à 24 mois pour devenir autonome, puis 100 000 à 150 000 euros de revenus annuels45 000 architectes en France qui pourraient rejoindre un réseau comme hemea sans changer de métierPourquoi le chef d'un réseau MLM n'est jamais le meilleur expert, mais celui qui fait le mieux réussir les autresVous avez un projet de rénovation ou une opération immobilière en cours ? Échangez gratuitement avec un de nos experts : https://hemea.comTIMECODES :00:00 Introduction00:49 Présentation de Florent Couty01:06 Marketing de réseau : la définition03:20 MLM vs Ponzi, la différence légale06:14 IAD : 10 000 mandataires sans un euro de marketing09:24 Les critères pour choisir un réseau viable10:16 Immobilier : 30% de PAP, un marché saturé14:02 Travaux : pourquoi seulement 7 à 8% intermédiés16:37 Franchise : l'exclusivité territoriale qui ne protège rien20:40 Transformer ses concurrents en équipe27:04 Le modèle économique côté tête de réseau31:37 DMA et doublement de la rémunération32:46 18 à 24 mois pour devenir autonome42:59 45 000 architectes, le potentiel de marché53:10 Comment se valorise un fonds de commerce MLM1:00:45 90% de réussite si tu suis la méthode1:05:18 hemea, quasi leader mais pas encore une marque nationale

À 19 ans, placé par l'aide sociale à l'enfance et lâché dans la nature avec 20 000 euros, Jonathan Anguelov achetait des chambres de bonne dans le 10e en empilant les crédits étudiants.

Vingt ans plus tard, il a fondé Aircall (licorne française à 250M€ d'ARR), bâti Aguesseau Capital (100M€ d'actifs, 7 hôtels parisiens) et lancé Offstone pour permettre aux particuliers d'investir à ses côtés.

Au programme :

Pourquoi le TRI c'est avant tout une histoire de temps ?

Les matériaux qu'il ne mettra plus jamais dans un meublé de tourisme

Comment il a construit 100M€ d'actifs avec 3-4M€ d'apport en 6 ans

Maison Barbès : 4,1M€, achetée pendant Covid, 93% de taux de remplissage

Pourquoi il n'a jamais réussi à imposer des pénalités de retard à une entreprise de travaux

Ce que l'incendie de Crans-Montana lui rappelle chaque fois qu'il ouvre un hôtel

Offstone : le club deal immobilier à partir de 20 000€, hurdle à 8%

Retrouvez le livre de Jonathan — "Rien à perdre" : https://www.editionsleduc.com/produit/3829/9782379355356/rien-a-perdre

Vous avez un projet de rénovation ou une opération immobilière en cours ? Échangez gratuitement avec un de nos experts : https://hemea.com?utm_source=youtube&utm_medium=podcast&utm_campaign=podcast+jonathan---

TIMECODES :00:00 Introduction

00:46 Présentation de Jonathan Anguelov

02:51 Les débuts : chambres de bonne et crédits étudiants

07:49 Le plan de travail en teck du BHV

11:26 De 10 chambres de service aux studios et souplexes

13:29 Airbnb : l'opportunité saisie en 2011-2012

17:51 2016-2017 : Paris durcit, il vend tout

18:30 Le pivot vers l'hôtellerie

27:07 Maison Barbès : 4,1M€ et le pari Barbès

30:43 Le modèle Mama Shelter décrypté

32:18 Aguesseau Capital : 100M€ d'actifs, x10 en 6 ans

38:54 Legrand et les normes incendie

39:42 L'incendie de Crans-Montana

42:29 Offstone : le club deal ouvert aux particuliers

52:45 Le hurdle à 8% et l'alignement des intérêts

56:59 Thibaud Elzière comme référence

1:01:03 "Rien à perdre" : pourquoi il a écrit le livre

1:05:54 Les 5 types de richesse — Sahil Bloom

1:11:42 Le mur intérieur : la peur permanente de tout perdre

1:14:15 Jean-Philippe Cartier et H8 Collection