Le cent soixante troisième épisode du Podcast : LA FLOUZERIE

7 REDFLAGS POUR NE PAS FAIRE UNE OP IMMOBILIERE

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La pire erreur en immobilier, ce n’est pas de rater une bonne affaire. C’est d’en faire une mauvaise. Une opération ratée te coûte 5 ans : le temps de t’en rendre compte, de la porter à bout de bras, puis de t’en débarrasser.

Tout le monde t’apprend à dire oui. Dans cet épisode, on t’apprend à dire non.

On te donne les 7 signes qui doivent te faire passer ton chemin avant de signer. La rentabilité insuffisante qu’on essaie de rattraper en tordant tous les paramètres. Le mauvais emplacement, le seul défaut qu’aucuns travaux et aucun régime fiscal ne corrigeront jamais. L’opération trop complexe qui consomme ta charge mentale pendant 18 mois.

Le deal trop gros pour tes épaules actuelles, même s’il est bon sur le papier. Les travaux dont l’enveloppe transforme ton investissement en pari.

Le financement dégradé qu’on accepte par impatience alors que la clause suspensive existe pour ça. Le bien chronophage qu’on peut identifier avant l’achat.

Pour chaque signe, on te donne le test concret à faire avant ton offre : le crash test du pire scénario, le calcul du taux horaire prévisionnel, le test terrain de la rue à 3 moments de la journée, et la checklist complète du non.

Avec en fil rouge les deals qu’on a refusés nous-mêmes et ceux qu’on a fait refuser à nos accompagnés. Parce que les investisseurs qui durent ne sont pas ceux qui ont fait les meilleurs deals. Ce sont ceux qui ont évité les pires.

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Le cent soixante deuxième épisode du Podcast : LA FLOUZERIE

LOCAUX COMMERCIAUX : LES 4 BAUX POSSIBLES (ET LEQUEL CHOISIR)

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Les locaux commerciaux représentent la moitié de nos loyers. Et pourtant, 95% des investisseurs ne les regardent même pas. La raison est toujours la même : le cadre juridique fait peur.

Dans cet épisode, on attaque le socle de ce sujet : le bail. Parce qu’en habitation, tu subis le bail. En commercial, tu le choisis. Et ce choix change tout : la durée d’engagement, la stabilité de ton locataire, qui paie la taxe foncière, les charges, les travaux, et même la valeur de ton local à la revente.

On te présente les 4 types de baux possibles, un par un, avec nos cas concrets du parc.

Le bail commercial 3-6-9 : le roi du genre, sa stabilité, la refacturation des charges, mais aussi l’indemnité d’éviction qu’il faut comprendre avant de signer. Le bail professionnel : le mal-aimé qui mérite mieux, avec ses locataires ultra-solvables et sa souplesse à la sortie. Le bail dérogatoire : l’outil tactique de 3 ans maximum, parfait pour tester un locataire, avec LE piège calendaire qui peut te faire basculer en bail commercial sans le vouloir. Et le bail civil : le joker méconnu pour les associations et les usages atypiques.

On termine avec notre grille de décision : comment choisir le bon bail selon le profil de ton locataire et ta stratégie sur le bien.

Un épisode dense, tiré directement du socle juridique de notre nouvelle formation sur les locaux commerciaux.

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Cinquante septième épisode du nouveau format de nos actualités hebdos !

MENACE A DOMICILE, RELOCATION ET PILLAGES

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Le cent soixante et unième épisode du Podcast : LA FLOUZERIE

46 ANS, PERE DE FAMILLE : POURQUOI INVESTIR MAINTENANT AVEC @Baptiste

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Baptiste a 46 ans, des enfants, une vie installée. Et c’est maintenant qu’il accélère dans l’immobilier.

Loin des parcours de jeunes trentenaires qui veulent quitter leur CDI en 3 ans, Baptiste construit méthodiquement un patrimoine de long terme, avec une motivation différente de celle qu’on entend d’habitude : préparer l’avenir de sa famille et transmettre à ses enfants.

Dans cet épisode, il raconte son parcours complet. Le premier appartement acheté seul, avant qu’on travaille ensemble, avec les erreurs et les manques de cette première expérience. Puis le changement d’échelle : l’immeuble de rapport, trouvé, négocié, financé et structuré avec une vraie méthode cette fois.

On passe du temps sur le sujet qui bloque la plupart des quadras : la banque. Comment structurer un dossier quand on a déjà un crédit RP et un premier investissement en cours ? Baptiste raconte son parcours bancaire, et j’y ajoute ma lecture d’ancien banquier sur ce qui a fait passer son dossier.

On termine sur sa vision : investir pour transmettre, préparer la retraite sans compter sur le système, et ce que sa génération peut apprendre aux jeunes investisseurs pressés.

Un épisode pour tous ceux qui se disent que le train est passé. Spoiler : il ne l’est pas.

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Le cent soixantième épisode du Podcast : LA FLOUZERIE

POURQUOI ON VEND DES BIEN IMMOBILIERS

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Tout le monde t'apprend à acheter. Personne ne t'apprend à vendre.

Dans cet épisode, on casse ce tabou. Avec plus de 50 lots gérés, on te partage notre méthode d'arbitrage : les 5 signaux qui doivent te faire envisager une vente, et les calculs concrets à faire pour chacun.

On parle de l'effet de levier qui s'éteint : quand l'argent récupérable à la revente dépasse largement ce qu'il te reste à rembourser, ton capital est devenu paresseux. On déroule le calcul du rendement sur fonds propres actualisés, la métrique que presque personne ne connaît et qui change tout.

On aborde le redéploiement : vendre un T2 qui rapporte 300€ par mois pour financer un immeuble qui en rapporte 1 500, c'est pas vendre, c'est échanger un pion contre une tour.

On traite aussi le paradoxe du crédit à 1% quand les nouveaux financements sont à 4% : faut-il garder un bien moyen pour conserver un bon taux ? Il y a un calcul précis à faire, on te le donne.

Et on termine sur les deux signaux que les tableurs ne captent pas : le bien qui te coûte trop de temps, et celui qui t'a tellement épuisé que tu ne veux plus en entendre parler. Oui, la rentabilité psychologique existe.

En bonus : la méthode de l'audit annuel de parc pour passer chaque bien au crible, et les cas où il ne faut surtout PAS vendre.

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Le cent cinquante neuvième épisode du Podcast : LA FLOUZERIE

IMMOBILIER PATRIMONIAL VS RENDEMENT AVEC @JOHANSEN

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Tu veux savoir si tu es finançable ?

Test notre simulateur ici :

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Johansen (aussi appelé IMMOBOULIER) investit sur Cannes et la Côte d'Azur, un des marchés les plus chers de France. Superviseur région dans la restauration, investisseur immobilier et co-fondateur du podcast Hors Cadre, il a construit son patrimoine sur une stratégie à l'opposé de la nôtre : l'immobilier patrimonial.

Pas de 10% de rentabilité. Pas de villes moyennes. De la valorisation long terme sur un marché premium où les prix ne corrigent pas.

Dans cet épisode, on confronte nos deux visions. Il nous explique pourquoi il accepte des rendements plus faibles pour miser sur la solidité d'un marché comme Cannes, comment il sélectionne ses biens, et ce que la location saisonnière change vraiment sur la Côte pendant le Festival et les congrès.

On parle aussi de son parcours atypique : comment on construit un patrimoine immobilier en parallèle d'une carrière exigeante, ses galères, et sa lecture du marché immobilier français actuel.

Et on termine sur le vrai débat : rendement ou patrimoine, qui aura raison dans 10 ans ? Deux investisseurs, deux philosophies, aucun des deux ne lâche.

Un épisode pour comprendre qu'il n'y a pas un seul chemin en immobilier, et surtout pour identifier celui qui correspond à ton profil.

Retrouve Johansen sur Instagram : https://www.instagram.com/immoboulier/

sur TikTok : https://www.tiktok.com/@johansen.morgen

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Le cent cinquante huitième épisode du Podcast : LA FLOUZERIE

FAQ DES 10 000 ABONNES - VOS QUESTIONS

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Pour fêter les 10 000 abonnés sur Instagram, on vous a demandé vos questions. Vous avez été nombreux à jouer le jeu, et on a sélectionné les 20 meilleures pour cet épisode.

Au programme, le sujet qui revient le plus dans vos messages : la banque. Comment on a dépassé le fameux taux d'endettement max, comment continuer à se faire financer quand on a déjà des crédits en cours, et quoi répondre à un banquier qui refuse alors que vos locations dégagent du cash-flow.

On répond aussi sur la structure : SCI ou nom propre, pourquoi on garde 50 biens plutôt que de revendre pour acheter plus gros, meublé ou nu, et pourquoi on ne fait quasiment pas d'Airbnb.

On fait du conseil en direct sur vos cas concrets : celle qui a 130 000€ d'apport et hésite entre sa RP et deux biens locatifs, le couple qui veut tout revendre pour un corps de ferme avec gîtes, celui qui se demande si 46 ans c'est trop tard et celui qui veut démarrer à 19 ans.

Et on termine sur votre curiosité préférée : notre quotidien. Notre rentabilité moyenne, nos loyers mensuels, notre pire locataire, notre meilleur deal, et ce qu'on ferait comme métier si l'immo n'existait pas.

Merci d'être 10 000. C'est votre épisode.

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Le cent cinquante septième épisode du Podcast : LA FLOUZERIE

LES 6 PIRES EXCUSES POUR NE PAS INVESTIR

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"Les locataires vont tout casser." "La banque ne me prêtera jamais." "Avec l'inflation c'est pas le moment." "La fiscalité va tout me bouffer." "C'est trop de stress." "J'ai pas le temps."

Si tu t'es déjà dit une de ces phrases, cet épisode va te bousculer.

Après 8 ans d'investissement, 50 lots et plus de 130 locataires gérés en direct, on connaît toutes les raisons de ne pas faire d'immobilier. On les a toutes entendues, et certaines, on se les est dites à nous-mêmes avant de commencer.

Dans cet épisode, on les passe au crible une par une. Et on joue le jeu honnêtement : on ne balaie rien d'un revers de main. Certaines de ces excuses sont des peurs déguisées qui ne résistent pas aux chiffres. D'autres sont des vrais inconvénients qu'il faut accepter en connaissance de cause. Et une au moins est carrément inversée : ce que tout le monde prend pour un frein est en réalité ton meilleur allié d'investisseur.

On te partage aussi notre vécu sans filtre sur chaque point : les vraies galères locatives qu'on a traversées, ce que la banque regarde vraiment dans un dossier, et pourquoi l'inconfort des premières années est exactement ce qui fait la différence entre ceux qui construisent un patrimoine et ceux qui regardent les autres le faire.

À la fin de cet épisode, soit tu n'auras plus d'excuse, soit tu sauras que l'immo n'est vraiment pas fait pour toi. Dans les deux cas, tu auras une réponse claire.

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